Upravljanje i održavanje zgrada

Početna > Upravljanje i održavanje zgrada

Upravljanje nekretninama je umijeće gospodarenja nekretninom s ciljem očuvanja i povećanja njezine vrijednosti. Neposredni sudionici upravljanja su suvlasnici i upravitelj. Vlasnici se brinu i odgovaraju za svoje vlasništvo, a izvršne poslove oko toga povjeravaju upravitelju kao nalogoprimcu. Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima određeno je da svaka zgrada mora imati upravitelja-pravnu ili fizičku osobu koja je registrirana za tu djelatnost. Upravitelj upravlja zgradom, održava je, prikuplja pričuvu za zgradu, te obavlja i sve druge poslove koje mu povjere suvlasnici.

Suvlasnici su, prema zakonu, dužni brinuti se za nekretninu-svoju zgradu u cijelosti (zajedničke dijelove i uređaje, itd.). Izvor prihoda kojim se osigurava i ostvaruje briga suvlasnika za nekretninu jest pričuva. No, osim novca, za kvalitetno upravljanje potrebna je i kvaliteta svijesti o posjedovanju nekretnine i izvršavanju prava i obveza koje iz toga proizlaze. Osnovna pravila ponašanja suvlasnika i ostalih korisnika nekretnine (zakupci, najmoprimci) navedena su u Kućnom redu, a osnovni ugovor kojim se uređuju međusobni odnosi suvlasnika je Međuvlasnički ugovor.

Sredstva zajedničke pričuve suvlasnici zgrade koriste prema godišnjem odnosno višegodišnjem programu osobito za pokriće troškova:

  • redovitog održavanja i poboljšavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade,
  • hitnih popravaka zajedničkih dijelova i uređaja zgrade,
  • nužnih popravaka zajedničkih dijelova i uređaja zgrade,
  • osiguranja zgrade kod osiguravajućeg društva,
  • zamjene postojećih i ugradnje novih zajedničkih dijelova i uređaja zgrade,
  • otplate zajma za financiranje troškova održavanja i poboljšavanja zgrade,
  • poslovanja upravitelja zgrade.


Sredstva zajedničke pričuve suvlasnici su dužni uplaćivati na poseban račun.

Sredstva zajedničke pričuve koriste se za održavanje zajedničkih dijelova i uređaja zgrade u graditeljskom i funkcionalnom stanju i to:

  • ličenje i bojanje zidova, stropova, vanjske i unutarnje stolarije i tapetarski radovi,
  • ličenje bravarije, radijatora, drugih grijaćih tijela i drugih odgovarajućih elemenata u zgradi,
  • premazivanje zidova i stropova vapnom,
  • premazivanje dimnjaka,
  • zamjena pokrova
  • keramičarski i drugi radovi na završnim oblogama podova i zidova,
  • zamjena podnih obloga i premazivanje podova,
  • popravak pročelja,
  • zamjena i popravak stolarije uključujući i elemente zaštite od vanjskih utjecaja (kapci, žaluzine, grilje i sl.),
  • popravak pokrova i ravnog krova,
  • održavanje rasvjete i drugih električnih uređaja (zamjena žarulja, prekidača, utičnica, zvonca, svjetiljki, internog govornog uređaja i sl.) kao i održavanje vanjske rasvjete koja pripada zgradi,
  • zamjena i popravak brava i drugih elemenata koji pripadaju zgradi,
  • održavanje nasada, staza, opreme i drugih elemenata na zemljištu koji pripadaju zgradi (ograde, sprave za igru djece, okviri za čišćenje tepiha, klupe i sl.),
  • redoviti servisi na uređajima za grijanje i pripremu tople vode (kotlovnica i toplinska podstanica i dr.),
  • redoviti servisi dizala,
  • redoviti servisi protupožarne instalacije i protupožarnih aparata u zgradi,
  • redoviti servisi agregata za rasvjetu, hidroforskih postrojenja i prepumpnih stanica za otpadnu vodu i pumpnih stanica za vodu,
  • redoviti servisi na antenskim uređajima, uređajima za prijam televizijskog programa uključujući i uređaje za kabelsku i satelitsku TV,
  • redoviti servisi na instalacijama vodovoda, kanalizacije, elektrike, plina i dr.
  • redoviti servisi ostalih aparata i uređaja u zgradi prema naputku proizvođača,
  • čišćenje dimnjaka i dimovodnih kanala (dimnjačarske usluge),
  • dezinsekcija i deratizacija zajedničkih prostora zgrade i posebnih dijelova zgrade kada se obavlja u cijeloj zgradi u cilju trajnog otklanjanja štetočina i gamadi,
  • čišćenje kanala za smeće,
  • čišćenje septičkih jama,
  • čišćenje odvodnih rešetaka, vodovodnih grla i oluka.


Sredstvima zajedničke pričuve raspolaže upravitelj, sukladno Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, pod uvjetima i u granicama utvrđenim ugovorom kojeg sklapa sa suvlasnicima.Poslovi, prava i obveze upravitelja uređeni su Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, te Ugovorom o upravljanju.

Suvlasnici ovlašćuju upravitelja da u njihovo ime i za njihov račun obavlja slijedeće poslove:

  • organizira redovno održavanje zajedničkih dijelova i uređaja u graditeljskom i funkcionalnom stanju,
  • obavlja povremeni i godišnji pregled nekretnine i o tome sastavlja zapisnik,
  • utvrđuje visinu sredstava zajedničke pričuve koju snosi pojedini suvlasnik,
  • organizira naplatu sredstava zajedničke pričuve, uključivši i prinudnu naplatu,
  • raspolaže sredstvima zajedničke pričuve koje suvlasnici izdvajaju za pokriće troškova održavanja zajedničkih dijelova i uređaja, u skladu s godišnjim programom,
  • upravlja i raspolaže sredstvima pričuve na računu radi zaštite njihove vrijednosti, osigurava zajedničke dijelove i uređaje od rizika prema godišnjem programu.

Zato što vlasnici stanova i poslovnih prostora u zgradama, koji su istovremeno i suvlasnici zajedničkih dijelova i uređaja zgrada, moraju izvršavati obveze u svezi održavanja i upravljanja objektom propisane zakonima i drugim pozitivnim propisima.

Obveze koje se moraju ispunjavati odnose se na:
 

  • održavanje zgrade u graditeljskom i funkcionalnom stanju,
  • izvođenje nužnih i hitnih popravaka na zgradama,
  • osiguranje zgrade,
  • provođenje mjera zaštite od požara,
  • deratizacija i dezinsekcija,
  • prikupljanje sredstava zajedničke pričuve koja služe za podmirenje troškova održavanja zgrade te obavljanje svih drugih poslova vezanih za održavanje zgrade.


Gore navedene obveze propisane su odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim propisima, Zakona o zaštiti od požara, Zakona o gradnji te drugih propisa.

U slučaju nepoštivanja propisanih obveza, suvlasnici mogu odgovarati prekršajno i kazneno. Stoga suvlasnici nekretnina trebaju izvršiti odabir upravitelja koji se brine o redovitom održavanju zgrade (nekretnine), prikupljanju sredstava pričuve, pregledu zgrade, osiguranju zgrade, izradi plana i programa radova na zgradi, izvođenju nužnih i hitnih popravaka, te obavljanju svih drugih poslova koji su vezani za održavanje i upravljanje zgradom i na koje upravitelja ovlaste suvlasnici zgrade.

Prema Uredbi o održavanju zgrada, posebni dio nekretnine je stan, poslovni prostor, drvarnica ili garaža, odnosno sve što može biti predmetom samostalnog vlasništva.

Zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade smatraju se:

  •  nosiva konstrukcija zgrade (temelji, nosivi zidovi, stupovi, međukatna konstrukcija, krovna konstrukcija i sl.),
  •  pokrov,
  •  prohodne i neprohodne zajedničke terase,
  •  pročelja zgrade uključivo prozori i vrata,
  •  elementi zaštite od vanjskih utjecaja na zajedničkim dijelovima zgrade (kapci, žaluzine, grilje i sl.),
  •  krovna i ostala limarija na zajedničkim dijelovima zgrade,
  •  dimnjaci i ventilacijski kanali, hidranti, protupožarni sustavi i instalacije uključujući i protupožarne aparate u zajedničkim dijelovima zgrada,
  •  zajednička stubišta uključujući i ogradu stubišta,
  •  požarni prilazi, ljestve i stepeništa,
  •  dizala u zajedničkim dijelovima zgrade s instalacijama i uređajima koji omogućavaju njihovu redovitu uporabu,
  •  instalacije za dovod plina i električne energije do brojila stana ili drugog posebnog dijela zgrade,
  •  instalacije kanalizacije, glavni vertikalni i horizontalni vodovi i temeljne instalacije uključivo reviziona okna,
  •  vodovodne instalacije od glavnog vodomjera za zgradu do odvajanja instalacije za pojedini stan ili drugi posebni dio zgrade odnosno do vodomjera u stanu ili drugom posebnom dijelu zgrade,
  •  sanitarni uređaji i instalacije vodovoda i kanalizacije u zajedničkim dijelovima zgrade,
  •  električne instalacije stubišne rasvjete i drugih trošila u zajedničkim dijelovima zgrade,
  •  glavna razvodna ploča s uklopnim satom, električne instalacije za stanove i posebne dijelove zgrade do brojila za stan ili drugi posebni dio zgrade,
  •  nužna i panik rasvjeta,
  •  zajedničke instalacije centralnog grijanja i centralne pripreme tople vode do radijatorskog ventila odnosno ventila trošila u stanu ili drugom posebnom dijelu zgrade,
  •  radijatori i druga grijaća tijela u zajedničkom dijelu zgrade,
  •  telefonske instalacije do mjesta razdvajanja u stan ili drugi posebni dio zgrade,
  •  zajedničke televizijske ili radio antenske instalacije uključujući i kabelske i satelitske instalacije s pojačalom i svim drugim zajedničkim uređajima koji omogućuju redoviti prijam, do mjesta razdvajanja u stan ili drugi posebni dio zgrade,
  •  instalacije i uređaji za zvonce, električne brave i interni govorni uređaj od ulaza u zgradu do stana ili drugog posebnog dijela zgrade odnosno do mjesta odvajanja instalacije za pojedini stan ili drugi posebni dio zgrade,
  •  zajednička kotlovnica i toplinska podstanica,
  •  zajednička hidroforska postrojenja i bunari za vodu, prepumpne stanice za otpadnu vodu i pumpne stanice za vodu, električni agregati, aku baterije i drugi uređaji za rasvjetu,
  •  pokretanje dizala i sl.,
  •  gromobranske instalacije,
  •  kanali za smeće,
  •  septičke jame, kao i drugi dijelovi zgrade koje suvlasnici utvrde Međuvlasničkim ugovorom.

Predstavnik suvlasnika zgrade je osoba koja vodi brigu o zgradi (dojavljuje kvarove, hitne intervencije, male popravke, promjene vlasnika, itd.), te je u stalnoj vezi s upraviteljem. Predstavnika biraju ostali suvlasnici i to potvrđuju svojim potpisima, i to natpolovičnom većinom prema veličini suvlasničkog udjela. Predstavnik zgrade je izuzetno važna osoba, jer je on prva spona između upravitelja i suvlasnika zgrada.

Predstavnik suvlasnika najčešće obavlja slijedeće poslove:

  •  sukladno Međuvlasničkom ugovoru, za veće radove sudjeluje u postupku odabira izvoditelja radova koji provodi upravitelj,
  •  daje upravitelju zahtjeve za popravak i ovjerava radne naloge kao potvrde izvršenja određenog posla
  •  vodi brigu o provođenju kućnog reda, načinu korištenja zajedničkih prostorija i zemljišta koje služi zgradi
  •  izvještava suvlasnike o svim važnijim pitanjima vezanim uz upravljanje, a najmanje jednom godišnje bi trebao podnijeti i pismeno izvješće o održavanju zgrade svim suvlasnicima.

Predstavnik suvlasnika je spona između suvlasnika i upravitelja. Predstavnik suvlasnika je bitan za rad upravitelja kada se radi o provođenju i izvođenju svih potrebnih radova i obveza na zgradi. Upravitelj za svoj rad odgovora suvlasnicima putem predstavnika. Dobar odnos između predstavnika suvlasnika i upravitelja važan je za dobru suradnju i upravljanje zgradom.

I zgrade koje nemaju predstavnika mogu i moraju imati upravitelja. Takve zgrade vode se pod takozvanom «prinudnom upravom». Takva zgrada može funkcionirati kao i sve ostale, no za bilo kakav veći popravak potrebno je osigurati potpis većine suvlasnika. To često otežava i usporava izvođenje bilo kakvih zahvata na zgradi. Stoga mi u Stambenom gospodarstvu Makarska svakako preporučamo suvlasnicima da se organiziraju i potrude izabrati predstavnika, radi što boljeg funkcioniranja zgrade na zadovoljstvo i suvlasnika i upravitelja.

Vatrogasni aparati se upotrebljavaju za početno gašenje požara koji se još nisu proširili, a hidrantski sustav se koristi kada je požar već proširen.

U stambenim zgradama koje imaju ugrađenu hidrantsku mrežu, prema Pravilniku o tehničkim normativima za hidrantsku mrežu za gašenje, ta mreža mora biti ispravna i u funkciji i mora se ispitivati jednom godišnje od strane ovlaštene ustanove.

U objekte se moraju postavljati vatrogasni aparati i u slučaju kada imaju ugrađenu stabilnu instalaciju za gašenje požara i hidrantsku mrežu, prema Pravilniku o održavanju i izboru vatrogasnih aparata.

Prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima svaka zgrada mora biti primjereno osigurana. Osiguranje se vrši u skladu sa Zakonom o osiguranju. Suvlasnici mogu tražiti od upravitelja da osigura zgradu i u većem obimu od propisanog.

Prema Zakonu o javnom zdravstvu i sanitarnim propisima te Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, deratizacija i dezinsekcija se provodi dva puta godišnje. Po potrebi, može se provoditi i češće, za što predstavnik suvlasnika ispisuje zahtjev, kao za bilo koji drugi rad vezan uz zgradu i taj trošak ide na teret pričuve.

Redovni mjesečni servis je obvezatan prema Pravilniku o tehničkoj kontroli dizala za vertikalni prijevoz osoba i tereta.

Godišnju kontrolu provodi Zavod za ispitivanje kvalitete, prema Pravilniku o tehničkoj kontroli dizala za vertikalni prijevoz osoba i tereta. Po kontroli, ZIK izdaje Izvještaj o ispravnosti dizala.

Atestiranje obuhvaća:

  •  Dizala
  •  Hidrante
  •  Gromobransku instalaciju
  •  Električnu instalaciju


Te se kontrole vrše u skladu sa zakonskim propisima i obveza su koju suvlasnici ne mogu odbiti. Vrše se periodično kako je propisano, a njima se utvrđuju ispravnost i nedostaci koji se moraju otkloniti.