Osnovni pojmovi

Početna > Upravljanje i održavanje > Osnovni pojmovi

Ukoliko neku stvar u vlasništvu ima više osoba, tada govorimo o suvlasništvu.

Slijedom toga, i vlasnici samostalnih uporabnih cjelina (stanova, poslovnih prostora itd.) jedne stambene zgrade su suvlasnici cijele nekretnine. Oni mogu biti kako fizičke, tako i pravne osobe.

Svaki suvlasnik je dužan voditi brigu o svojoj samostalnoj uporabnoj cjelini, ali i o cijeloj nekretnini (zajedničkim dijelovima i uređajima u zgradi). Prema Zakonu o vlasništvu  drugim stvarnim pravima , suvlasnici su dužni sudjelovati u upravljanju nekretninom, odrediti osobu koja će obavljati poslove zajedničkoga upravitelja i osnovati zajedničku pričuvu. (čl. 85. st.2.)
Svoje međusobne odnose suvlasnici reguliraju Međuvlasničkim ugovorom, dok su osnovne i svakodnevne odredbe o ponašanju suvlasnika navedene u Kućnom redu.

Stambena zgrada kao nekretnina se sastoji od samostalnih uporabnih cjelina i od
zajedničkih dijelova i uređaja zgrade:

Prema čl 3. Uredbe o održavanju zgrada, zajedničkim dijelovima i uređajima
zgrade, ukoliko suvlasnici međuvlasničkim ugovorom ne odrede drugačije, smatraju
se:

  • nosiva konstrukcija zgrade (temelji, nosivi zidovi, stupovi, međukatna konstrukcija,
  • krovna konstrukcija i sl.),
  • pokrov,
  • prohodne i neprohodne zajedničke terase,
  • pročelja zgrade uključivo prozori i vrata,
  • elementi zaštite od vanjskih utjecaja na zajedničkim dijelovima zgrade (kapci,
  • žaluzine, grilje i sl.),
  • krovna i ostala limarija na zajedničkim dijelovima zgrade,
  • dimnjaci i ventilacijski kanali, hidranti, protupožarni sustavi i instalacije uključujući i
  • protupožarne aparate u zajedničkim dijelovima zgrada,
  • zajednička stubišta uključujući i ogradu stubišta,
  • požarni prilazi, ljestve i stepeništa,
  • dizala u zajedničkim dijelovima zgrade s instalacijama i uređajima koji omogućavaju
  • njihovu redovitu uporabu,
  • instalacije za dovod plina i električne energije do brojila stana ili drugog posebnog
  • dijela zgrade,
  • instalacije kanalizacije, glavni vertikalni i horizontalni vodovi i temeljne instalacije
  • uključivo reviziona okna,
  • vodovodne instalacije od glavnog vodomjera za zgradu do odvajanja instalacije za
  • pojedini stan ili drugi posebni dio zgrade odnosno do vodomjera u stanu ili drugom
  • posebnom dijelu zgrade,
  • sanitarni uređaji i instalacije vodovoda i kanalizacije u zajedničkim dijelovima zgrade,
  • električne instalacije stubišne rasvjete i drugih trošila u zajedničkim dijelovima
  • zgrade, glavna razvodna ploča s uklopnim satom, električne instalacije za stanove i
  • posebne dijelove zgrade do brojila za stan ili drugi posebni dio zgrade,
  • nužna i panik rasvjeta,
  • zajedničke instalacije centralnog grijanja i centralne pripreme tople vode do
  • radijatorskog ventila odnosno ventila trošila u stanu ili drugom posebnom dijelu
  • zgrade,
  • radijatori i druga grijaća tijela u zajedničkom dijelu zgrade,
  • telefonske instalacije do mjesta razdvajanja u stan ili drugi posebni dio zgrade,
  • zajedničke televizijske ili radio antenske instalacije uključujući i kabelske i satelitske
  • instalacije s pojačalom i svim drugim zajedničkim uređajima koji omogućuju redoviti
  • prijam, do mjesta razdvajanja u stan ili drugi posebni dio zgrade,
  • instalacije i uređaji za zvonce, električne brave i interni govorni uređaj od ulaza u
  • zgradu do stana ili drugog posebnog dijela zgrade odnosno do mjesta odvajanja
  • instalacije za pojedini stan ili drugi posebni dio zgrade,
  • zajednička kotlovnica i toplinska podstanica,
  • zajednička hidroforska postrojenja i bunari za vodu, prepumpne stanice za otpadnu
  • vodu i pumpne stanice za vodu, električni agregati, aku baterije i drugi uređaji za
  • rasvjetu, pokretanje dizala i sl.,
  • gromobranske instalacije,
  • kanali za smeće,
  • septičke jame.


Posebne dijelove nekretnine predstavljaju samostalne uporabne cjeline (npr.
stanovi ili poslovni prostori) kojim upravlja svaki od suvlasnika samostalno, neovisno
o drugima.

Suvlasnici odluke za poslove vezane uz zajedničke dijelove i uređaje nekretnine donose sukladno  odredbama Zakona i Međuvlasničkog ugovora.

Odluke suvlasnika se donose na sastancima, glasovanjem svakog pojedinog suvlasnika i to u pisanom obliku.

Također, u slučaju da dogovor među suvlasnicima nije moguće postići, a radi se o poslu koji je nužan za održavanje zgrade,  ostaje mogućnost svakom od suvlasnika da sudskim putem u izvanparničnom postupku zahtijeva donošenje odluke.

Te poslove dijelimo na:
 

  • poslovi redovite uprave

Poslovi redovite uprave cijelom nekretninom su osobito:
- redovito održavanje zajedničkih dijelova i uređaja nekretnine, uključujući i građevne promjene nužne radi održavanja,
- stvaranje primjerene zajedničke pričuve za predvidive buduće troškove,
- uzimanje zajmova radi pokrića troškova održavanja koji nisu pokriveni pričuvom, a potrebni su za obavljanje poslova urednoga održavanja koji se ponavljaju u razmacima duljim od jedne godine,
- primjereno osiguranje nekretnine,
- imenovanje i opoziv zajedničkoga upravitelja,
- određivanje i promjene kućnog reda,
- iznajmljivanje i davanje u zakup, kao i otkazivanje stanova i drugih samostalnih prostorija nekretnine glede kojih nije uspostavljeno vlasništvo posebnoga dijela, s tim da je dopušteno otkazati najam mjesta u zajedničkoj garaži ili zajedničkom parkiralištu čim nastane potreba bilo kojega suvlasnika za tim mjestom, a uz rok od tri mjeseca, pa makar bilo i što drugo ugovoreno ili zakonom određeno,
-iznajmljivanje i davanje u zakup zajedničkih dijelova zgrade, odnosno zasnivanje drugih pravnih odnosa vezanih za postavljanje, održavanje i razvoj elektroničke komunikacijske infrastrukture i plaćanje naknade vlasnicima u skladu s posebnim propisima.

Za poduzimanje poslova redovite uprave, potrebna je suglasnost većine suvlasnika. Pri tome treba naglasiti kako se glasovi računaju prema neto površini samostalne uporabne cjeline, a ne prema broju suvlasnika.

 

  • poslovi izvanredne uprave:

- promjena namjene određene stvari (npr. pretvaranje zajedničkog prostora u stambeni ili poslovni prostor),
- poboljšanja na zgradi (ugradnja uređaja i elemenata koje zgrada nije imala),
- veći popravci, dogradnja i nadogradnja zgrade, preuređenje, otuđenje te
- davanje zajedničkih dijelova i uređaja nekretnine u zakup ili najam na dulje od jedne godine.


Za poduzimanje poslova izvanredne uprave potrebna je suglasnost svih suvlasnika.
Ističemo kako suvlasnici Međuvlasničkim ugovorom mogu odrediti koje poslove će smatrati poslom redovite, a koji poslom izvanredne uprave, s time da takva odluka proizvodi pravne učinke ukoliko je u skladu sa Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.
 

  • hitni popravci

Hitnim popravcima smatra se poduzimanje radova na zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade naročito u slučaju:
- kvarova na plinskim instalacijama,
- kvarova na sustavu centralnog grijanja i toplovodnom sustavu,
- puknuća, oštećenja i začepljenja vodovodne i kanalizacijske instalacije, radi sprječavanja daljnjih štetnih posljedica,
- kvarova na električnoj instalaciji,
- znatnijih oštećenja dimnjaka i dimovodnih kanala,
- prodiranja oborinskih voda u zgradu, saniranja posljedica istog prodora, te znatnijeg oštećenja krova,
- narušene statičke stabilnosti zgrade ili pojedinih dijelova zgrade,
- kvarova na dizalu,
- otpadanja dijelova pročelja.
Upravitelj može obaviti hitne popravke i na posebnom dijelu zgrade ako iste ne obavi vlasnik tog dijela zgrade, a od njih prijeti opasnost ostalim dijelovima zgrade.
U tom slučaju utrošena sredstva zajedničke pričuve dužan je nadoknaditi vlasnik tog dijela zgrade.
Kad upravitelj utvrdi potrebu obavljanja hitnih popravaka dužan je iste poduzeti odmah ili u najkraćem roku.

Zajednička pričuva  je namjenski vezana zajednička imovina svih koji su suvlasnici nekretnine, namijenjena za pokriće troškova održavanja i poboljšavanja nekretnine. Tvore ju novčani doprinosi koje uplaćuju suvlasnici nekretnine.

U svakom slučaju, radi se o imovini suvlasnika koja je odvojena od imovine bilo kojeg suvlasnika koja praktično služi za pokriće troškova koji nastanu na zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade, kao što su npr.: zajednička potrošnja električne energije u stubištu, čišćenje stubišta, pokriće troškova popravaka oštećenja koja nastanu na zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade, itd.

Obveznik plaćanja pričuve je vlasnik samostalne uporabne cjeline.

Upravitelj  može biti fizička ili pravna osoba koja je upisana za obavljanje djelatnosti upravljanja stambenih zgrada.

Suvlasnici su dužni Upravitelju povjeriti poslove upravljanja nekretninom, i to u skladu s ugovorom kojeg s njim zaključuju - Ugovorom o upravljanju nekretnine.
Upravitelj upravlja nekretninom u ime i za račun suvlasnika u granicama ovlasti utvrđenih Ugovorom o upravljanju, te raspolaže sredstvima zajedničke pričuve.
Upravitelj upravlja nekretninom i zajedničkom pričuvom kao zastupnik svih suvlasnika, i to umjesto njih.

U upravljanju nekretninom upravitelj je ovlašten voditi u ime svih suvlasnika nekretnine postupke pred sudom ili drugim tijelima vlasti, što uključuje i ovlasti da opunomoćuje stručne zastupnike za vođenje tih postupaka.

Ukoliko suvlasnici ne povjere poslove upravljanja nekretninom određenoj osobi (upravitelju), jedinice lokalne samouprave odredit će fizičku ili pravnu osobu koja će obavljati poslove uprave tom nekretninom (prinudni upravitelj), koji ima sve ovlasti kao i upravitelj koji je izabran odlukom suvlasnika.

Upravitelj je obvezan u mjeri u kojoj je najviše moguće čuvati interese svih suvlasnika nekretnine i u obavljanju poslova redovite uprave slijediti upute većine, a izvanredne poslove poduzimati samo na temelju suglasnosti svih suvlasnika ili odluke suda koja je zamjenjuje.

Predstavnik suvlasnika je osoba koju imenuju suvlasnici, a koja predstavlja vezu između suvlasnika i upravitelja. Iznimno je važno da suradnja između Upravitelja i predstavnika suvlasnika bude što bolja.

Predstavnik organizira sastanke suvlasnika na kojima ih informira o stanju zgrade, poduzetim aktivnostima, radovima koje je potrebno izvršiti, kao i troškovima izvođenja istih.
Na sastancima se putem glasovanja donose ključne odluke o upravljanju zgradom, pri čemu suvlasnici sudjeluju davanjem prijedloga te pristankom ili uskraćivanjem pristanka za poduzimanje određenog posla.

Važnu ulogu predstavnik ima i u odabiru izvoditelja radova, ali i u isplati naknade istima – ovjerava račune za izvedene radove, te na taj način kontrolira trošenje sredstava zajedničke pričuve.

Predstavnik vodi brigu o stanju zgrade, dojavljuje kvarove i po potrebi organizira hitne intervencije i popravke u dogovoru s upraviteljem.

Napominjemo kako predstavnik suvlasnika nema ovlast donositi odluke umjesto drugih suvlasnika, niti pravo raspolagati zajedničkom pričuvom prema vlastitoj prosudbi.

Za svoj rad odgovara suvlasnicima, a njegove dužnosti i ovlasti utvrđuju se Međuvlasničkim ugovorom.